3月16日，首旅集團(tuán)旗下的中國康輝旅行社集團(tuán)有限責(zé)任公司，與浙江省嘉善縣西塘鎮(zhèn)人民政府舉行了投資項(xiàng)目簽約儀式，康輝集團(tuán)計(jì)劃投資50億元，在長三角地區(qū)打造第一個(gè)景區(qū)投資項(xiàng)目。與此同時(shí)，4個(gè)月前剛剛以50億元簽下三亞“海南國際免稅城”的中國國旅，其旗下的國旅投資正在大規(guī)模招兵買馬，委托獵頭公司挖角旅游地產(chǎn)人才。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，旅游業(yè)企業(yè)投資旅游景區(qū)景點(diǎn)開發(fā)，力求從輕資產(chǎn)路線向重資產(chǎn)路線延伸。但是，從當(dāng)前旅游地產(chǎn)的投資熱度來看，有很大一部分原因是政策環(huán)境因素促成，因此旅游業(yè)企業(yè)也要警惕泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　大型旅行社與古鎮(zhèn)“聯(lián)姻”

　　2002年9月，首旅股份以3.38億元受讓海南三亞南山文化旅游開發(fā)有限公司74%股權(quán)；2003年9月，首旅出資3億元，購進(jìn)寧夏沙湖旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán) ?！斑@個(gè)項(xiàng)目將跳出普通的旅游地產(chǎn)概念運(yùn)作，將服務(wù)景區(qū)作為主要的宗旨，以旅游為先，做大旅游、大地產(chǎn)，而非小旅游、大地產(chǎn)?！北本┛递x景區(qū)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理林成介紹，康輝集團(tuán)將投資50億元，在古鎮(zhèn)西塘打造一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)綜合體。談起此次“聯(lián)姻”的原因，西塘鎮(zhèn)黨委書記丁炳龍表示，由于古鎮(zhèn)區(qū)空間有限，旅游旺季接待能力不足的問題逐漸凸顯，古鎮(zhèn)的旅游發(fā)展確實(shí)遇到了瓶頸，如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為當(dāng)下最迫切的問題。這次引入康輝集團(tuán)，將大大提升西塘旅游經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和發(fā)展水平。

　　康輝集團(tuán)副總裁萬宇表示，康輝一直在尋找合適的景區(qū)景點(diǎn)進(jìn)行投資，雙方的合作是“情投意合”?？递x集團(tuán)將在西塘進(jìn)行科學(xué)合理的旅游項(xiàng)目開發(fā)，目前規(guī)劃開發(fā)總面積達(dá)200公頃，包括西塘古鎮(zhèn)區(qū)及外圍區(qū)域，主要建設(shè)度假酒店、博物館、演藝培訓(xùn)中心、演藝劇場、餐飲酒吧、藝術(shù)家工坊等工程。項(xiàng)目將分三期進(jìn)行，一期鎮(zhèn)北區(qū)相關(guān)工程將在今年年內(nèi)啟動(dòng)。

　　從2010年開始，康輝集團(tuán)開始加速尋找適合投資開發(fā)的景區(qū)資源，分別到宜昌三峽人家風(fēng)景區(qū)、山東羊山古鎮(zhèn)國際軍事旅游度假區(qū)等景區(qū)進(jìn)行了考察。并于2010年8月，與福建土樓（南靖）景區(qū)簽訂了合作開發(fā)管理的協(xié)議。實(shí)際上，康輝集團(tuán)母公司首旅集團(tuán)，從2002年開始，就陸續(xù)介入了景區(qū)的投資和管理。2002年9月，首旅股份以3.38億元受讓海南三亞南山文化旅游開發(fā)有限公司74%股權(quán)；2003年9月，首旅出資3億元，購進(jìn)寧夏沙湖旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)。

　　“旅游大鱷”介入景區(qū)

　　2006年12月20日，中青旅發(fā)出公告，決定以3.55億元對(duì)烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)公司實(shí)施增資控股。增資完成后，中青旅占烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)公司60%的股份。實(shí)際上，在康輝之前，另一旅游集團(tuán)大鱷中青旅，就已經(jīng)搶先上演了大型旅行社“聯(lián)姻”古鎮(zhèn)的戲碼。2006年12月20日，中青旅發(fā)出公告，決定以3.55億元對(duì)烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)公司實(shí)施增資控股。增資完成后，中青旅占烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)公司60%的股份。之后每年數(shù)千萬元的穩(wěn)定收益，為中青旅帶來利潤的新增長點(diǎn)。至2010年上半年，烏鎮(zhèn)已給中青旅帶來近2億元的凈利潤。目前，烏鎮(zhèn)旅游香港IPO處于待批階段。

　　烏鎮(zhèn)的成功，加速了中青旅投資景區(qū)景點(diǎn)開發(fā)的速度。2010年，中青旅又與北京密云縣政府開展合作，計(jì)劃合作開發(fā)“古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”，打造北方“烏鎮(zhèn)”。中青旅對(duì)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本出資4.2億元，項(xiàng)目計(jì)劃用三年的時(shí)間完成建設(shè)，力爭在2013年5月正式營業(yè)。

　　除了首旅和中青旅外，排名前十的旅游集團(tuán)國旅，2010年11月19日，與海南三亞市海棠灣管委會(huì)簽署了“海南國際免稅城”項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。國旅集團(tuán)將投資50億元在三亞“國家海岸”海棠灣建設(shè)這一項(xiàng)目。據(jù)悉，“海南國際免稅城”占地面積約770畝，以免稅為主題，打造融商業(yè)、酒店、娛樂、休閑、購物于一體的綜合性旅游項(xiàng)目。

　　除了老字號(hào)的旅游業(yè)集團(tuán)加速擴(kuò)張旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，新興的旅游集團(tuán)也瞄準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)。2011年1月17日，剛剛于2010年7月掛牌的四川旅游發(fā)展集團(tuán)，獲得了14家中外資銀行累計(jì)510億元的授信，銀企雙方將在旅游地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、并購貸款等多方面展開合作。

　　三大因素驅(qū)動(dòng)

　　大型旅游業(yè)集團(tuán)加速向旅游地產(chǎn)投資的背后，其驅(qū)動(dòng)因素主要有三個(gè)方面：一是，如中青旅、國旅等之前主要走以旅行社為主，走輕資產(chǎn)路線的旅游業(yè)集團(tuán)，其又向重資產(chǎn)路線靠攏的需求。二是，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模地向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，對(duì)于擁有旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的旅游企業(yè)，也有促動(dòng)。三是，受政策環(huán)境因素促動(dòng)，很多城市都有發(fā)展旅游業(yè)的需求，謀求和大型旅游企業(yè)集團(tuán)聯(lián)姻。

　　在2004年以后，傳統(tǒng)旅游業(yè)集團(tuán)很多劃撥的位于城市中心的酒店資產(chǎn)，急劇升值，其抵押成本相應(yīng)就增高，有充足的資本可以尋找優(yōu)質(zhì)的可控旅游資源進(jìn)行投資；新興的旅游業(yè)集團(tuán)其融資渠道也十分豐富，因此也有能力投資旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控，地方政府“十二五”期間發(fā)展旅游業(yè)的訴求，以及充足的流動(dòng)資本，等多重因素造就了當(dāng)前的旅游地產(chǎn)包括景區(qū)景點(diǎn)的投資熱。但無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)于旅游業(yè)企業(yè)，在景區(qū)景點(diǎn)配套的地產(chǎn)項(xiàng)目如酒店的運(yùn)營上，都不具優(yōu)勢(shì)，即使引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營集團(tuán)，也要考慮未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。